このブログの中でも東京23区内は、ワンルーム条例が厳しいため投資に向いているという記事を書きました。それは23区内がワンルーム条例により、ワンルームマンションの新規供給が抑えられているからです。
実は23区内にワンルームマンションの供給が少ないのは、他にも理由があります。23区内はそもそもワンルーム適地が少ないという事情もあります。東京都内は人口密集地域であるため、様々な用途の不動産賃貸業が成立します。賃貸マンション以外は、オフィスや商業施設、ホテルなどの賃貸事業も活発です。
例えば、東京駅前のような土地代や賃料が高いところでは、賃貸マンションのような低い賃料では投資採算性が合いません。そのため、丸の内のような土地代の高い所では、賃貸マンションではなく、賃料単価の高いオフィスが適しているということになります。また銀座や表参道のようなところは商業施設が適しています。このような商業立地も土地代や家賃が高く、とてもワンルームマンションでは投資採算性があいません。
住宅立地でも駅から遠いとワンルームマンションには適しません。そのような土地は分譲マンションや戸建住宅の方が向いています。また駅に近くて住環境が優れていても、土地が広いと分譲マンションを作った方が儲かります。都内は土地の取得競争が激しく、100坪程度の土地でも分譲マンション業者が高い価格で購入します。そのため、分譲マンション業者が見向きもしないような土地でないと、ワンルームマンション業者が土地を購入できないという構図になっています。
都内はあらゆる土地利用の可能性があるため、ワンルームマンションは、オフィスにも向かない、分譲マンションにも向かない、商業施設に向かないような微妙な立地でしか投資採算性があわないのです。土地利用の幅が広い都内だからこそ、生じる現象です。
