マンション売却のブログを妄信してはいけない5つの理由とは

2019/03/26

「マンション売却 ブログ」と検索している人は多いようです。
マンション売却は、人によっては半年以上にも及ぶ活動となるため、ブログとしても面白く書ける内容が十分にあるのだと思います。

しかしながら、マンションは立地や階数、方位、築年数などを同じ条件のものは1つとして存在しません。
早く売る必要のある人や、税金の特例が使えない人など、売却の条件も人によって異なります。

マンション売却では、「物件」や「売る人」にそれぞれ異なる条件があるため、他人の売却体験ブログを読んでも、「再現性が低い」ことが多いです。

ブログを参考にするなとは言いませんが、最低でも「こういう部分はあなたと違う可能性がある」という部分は知っておいた方が良いでしょう。

そこでこの記事では、「マンション売却のブログを妄信してはいけない5つの理由」について解説します。
最後までお読みいただき、今後のマンション売却に役立てていただけると幸いです。

この記事の筆者:竹内英二 (不動産鑑定事務所:株式会社グロープロフィット代表取締役)
保有資格:不動産鑑定士・宅地建物取引士・中小企業診断士・不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン

1.マンション売却は個別条件でかなり変わる

マンション売却は個別条件で売りやすさかなり変わります

マンションには、大きく分けて「立地の要因」と「建物全体の要因」、「専有部分の要因」の3つの要因があります。
それぞれの要因によって、売りやすさや売りにくさがかなり異なります。

立地の要因とは、周辺環境や駅距離、駅の特性などの要因です。
周辺環境が住宅地としての名声が名高いエリアであれば売りやすいですし、大きな国道沿いにあるようなマンションなら売りにくくなります。

最寄駅も、複数路線に乗り換えができるターミナル駅であれば売りやすいですし、各駅しか停まらないような駅は売りにくくなります。
駅距離も、一般的には駅から5分圏内なら売りやすいですが、人気の路線や駅であれば15分くらい離れていても問題なく売れます。

建物全体の要因とは、築年数や耐震性、戸数、セキュリティー、施工会社などの要因です。
築年数は25年以内だと買主が住宅ローン控除を利用できるため、売りやすくなります。

耐震性については、免震構造だと売りやすいです。
旧耐震(昭和56(1981)年6月1日よりも前のマンション)の物件でも、マンションの施工会社が一流ゼネコンだと、スムーズに売れたりします。

また、戸数については、数百戸ある大規模マンションの場合、修繕積立金等が安くなるため、売りやすくなります。
エレベーターのないマンションは売れにくいですし、セキュリティーの弱いマンションも売れにくいです。

専有部分の要因とは、階数やバルコニーの向き、間取り、角部屋か否かなどの要因です。

階数は高い方が日照や眺望が良くなるため売れやすいです。
バルコニーの向きは、売れやすい順から南、東、西、北向きになります。
ただし、南向きでも低層階で日中でも薄暗い部屋であれば売りにくくなります。

間取りについては、50㎡以上の3LDKや2DKあたりは売りやすいです。
50㎡は、買主が登録免許税や不動産取得税の軽減、住宅ローン控除の適用が可能な物件となる最低限の要件になります。
一方で、4LDKとなると、総額が大きくなるため、売りにくくなるという現象も生じます。

部屋の位置に関しては、角部屋は売りやすく、エレベーター前の住戸は売りにくい傾向があります。

このように、マンションは「立地」と「建物全体」、「専有部分」に多様な要因があり、売りやすさや売りにくさに差が生じます。

特に一番重要なのは立地で、立地が良ければ建物が古かったり、バルコニーが西向きだったりしても、すぐに売れます。
逆に立地が悪ければ、築年数が新しくても、バルコニーが南向きでも売却に苦戦します。

また、売る時期に関しては、ここ数年は中古マンション価格が上がっていますので、売りやすいです。
リーマンショック後や東日本大震災直後は、非常に売りにくい時期でした。

このようにマンションは様々な条件によって売りやすさが決まります。
ブログで書かれているマンションは、あなたと同じマンションではありません。
前提としている条件が必ず異なるで、鵜呑みにするのは避けましょう。

2.依頼した不動産会社で変わる

マンション売却は依頼した不動産会社でも変わってきます

ブログで書いている人は、依頼した不動産会社が良ければ全体として楽に売却できたでしょうし、悪ければ大変だったと思われます。

マンション売却は、不動産会社を変えるとすぐに売れるということは良くあります。
物件の要因だけでなく、依頼する不動産会社によっても売却の状況は左右されるということは知っておく必要はあります。

そもそも、マンションの売却では不動産会社を1社に絞る必要はありません。
不動産会社依頼する仲介の契約のことを媒介契約と呼びます。

媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

3つの媒介契約のうち、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社の不動産会社にしか依頼できない契約です。
「専属専任媒介契約」については、自分で買主を見つけてくることすらできない契約になります。

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一般媒介・専任媒介・レインズとは?不動産売却でおすすめの媒介契約を紹介

専任媒介では、専任媒介を契約した後、不動産会社選びに後悔して専任媒介を解約したいという悩みを相談する人が良くいます。

専任媒介は、不動産会社に落ち度がない限り、基本的に契約期間内に解約することは難しいです。
不動産会社に不満がある場合は、原則としては3ヶ月の契約期間満了を待つことになります。

【関連記事】

専任媒介契約を解除したい!費用や違約金はかかるの?解除方法を解説

一方で、「一般媒介契約」は同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
「一般媒介契約」を利用すれば、不動産会社を1社に決める必要はなく、何社にも売却を依頼することができます。

一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼すれば、不動産選びに失敗することは防げます。

4~5社へ依頼すればハズレもあるかもしれませんが、アタリもありますので、不動産会社にヤキモキすることもありません。

また、不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬ですので、1社に依頼する専任媒介でも、複数社に依頼する一般媒介でも、支払いは1社のみですので金額は同じです。

【関連記事】

一般媒介とは?期間や手数料・メリットとデメリットについて解説

不動産の売却では売主は一般媒介を選択し、不動産会社に競わせるのがセオリーになります。
マンションを早く高く売りたいのであれば、一般媒介を選択すべきです。

しかしながら、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」も、常に駄目なわけではありません。

例えば以下のようなケースでは、専任媒介でもメリットが出てきます。

専任媒介を選択しても良い場合


  1. 住み替えで購入も含めて丸ごと面倒を見てもらえる場合
  2. 専任媒介にすると良い付随サービスが受けられる場合
  3. 仲介手数料を大幅に値引きしてくれる場合

1つ目としては、住み替えで購入も含めて丸ごと面倒を見てもらえるケースです。
購入も同じ不動産会社の方が、スケジュールなどの事情を分かってくれるため、何かと便利です。

2つ目としては、専任媒介にすると良い付随サービスが受けられるケースです。
例えば、専任媒介にすると建物状況調査や設備の修繕、ハウスクリーニング等を無料で行ってくれる会社も存在します。

このような価値あるサービスを提供してくれる会社であれば、専任媒介にすることの意味が十分にあります。

おススメの不動産会社については、以下の記事にまとめてありますので、ぜひご参照ください。

【関連記事】

安心してマンション売却ができる不動産会社のおすすめサービスを紹介

3つ目としては仲介手数料を大幅に値引きしてくれるケースです。
基本的なテクニックとして、不動産会社の仲介手数料は専任媒介を交換条件として値引きする方法があります。

仲介手数料を半額や無料にしてくれるのであれば、専任媒介を選択するのも一つです。

【関連記事】

仲介手数料って高い!不動産売却で手数料を値引きする10個の方法教えます

不動産会社選びは、ブログに書いている人が様々な背景で選んでいる可能性があります。
マンション売却は、不動産会社選びによっても結果が左右されますが、選んだ理由も人それぞれのはずです。

ブログによる不動産会社の選び方を妄信するのではなく、自分の目的に応じて不動産会社や媒介契約の種類を選ぶようにしましょう。

3.値段設定で売れ方は変わる

マンション売却は売値の値段設定次第で売れ方が変わります

マンションが売れない原因は、「不動産会社選びの失敗」と「値段設定の失敗」のほぼ2つに集約されます。

不動産会社選びの失敗は、一般媒介を選択することで回避可能です。
しかしながら、難しいのは売値の値段設定になります。

マンション価格は、売値が高過ぎれば売れません。
マンションが売れない原因は、要は価格が高過ぎるということがほとんどです。

「駅から遠い」、「目の前が国道である」等の理由で売れないマンションは、悪条件を反映した値段設定になっていないことが多いです。
悪条件の物件を売るには、思い切って値段を下げるという判断が必要となります。

一方で売値が安過ぎれば損をします。
損をせず、確実に売却するには、適正な売値を決めることが何よりも重要となります。

また、売値は適正な売値を選択できないこともあります。
例えば、住宅ローン残債が適正な売値よりも高い状態(オーバーローン)の場合には、売値を高く設定せざるを得ません。

オーバーローンの人は、「高いと分かっていても、高く売値設定せざるを得ない」状況なので、売値が必然的に高くなってしまいます。

売値は主の金銭的な事情によっても決まりますので、どのような背景で売値を決めるかは人それぞれになります。

もし、ブログの人が高い売値を設定していたとしたら、それは売却に苦戦していて当然です。
適正な売値設定であれば、ブログに書くほどの苦労はなかったかもしれません。

売却活動は、どのような売値を設定したかで、かかる時間が随分と異なります。
適正な売値とは、基本的には3ヶ月程度で売却できる価格です。

ブログの人が半年以上も売却活動をしていたら、そもそもその売値設定が間違っていることになります。
適正な売値であれば、ブログを書く暇もなく売却できるはずですので、あまり鵜呑みにしない方が賢明です。

売主が適正な売値かどうかを判断できるようするには、複数の不動産会社から査定を取ることが必要です。

ここで千葉市美浜区のAさんの話をします。
Aさんは自宅の売却で近くの不動産会社に査定を依頼したところ、査定価格に納得がいかず、別の不動産会社に査定依頼をしました。

別の不動産会社の査定価格にも納得がいかず、結局グルグルと不動産会社を回り、査定を取るのに3ヶ月もかけていました。

Aさんが査定に時間をかけてしまったのは、最初に1社だけにしか査定を依頼しなかったことが原因です。
1社だけだと比較できないので、その査定額が高いのか安いのか分かりません。

高いか安いかを判断するには、ある程度、査定を取って結果を横並びにすることが重要になります。

そのため、マンションの査定をするなら、不動産の一括査定サイトを利用するのが便利です。
一括査定サイトなら、最大6社の不動産会社に無料で査定依頼をすることができます。

特に、マンションの査定を依頼するならNTTデータグループが運営するHOME4Uがおススメになります。

以下にオリコンが行っている「実際の利用者が評価した、オリコン顧客満足度ランキング(マンション編)」の結果を示します。

「すまいValue」という一括査定サイトもありますので、「HOME4U」との比較対象として、ランキング企業の一括査定サイトの登録状況を見てみます。

TOP5のうち4社は「HOME4U」に登録されています。
「すまいValue」については、「野村の仲介+」を除いて6位以降に集中している状況です。

つまり、「HOME4U」を使った方が顧客満足度の高い不動産会社に査定を依頼できる確率が上がります。

不動産査定で適正な査定価格を得るためには、信頼できる不動産会社に依頼するとことが基本です。

一括査定サイトを使えば査定の手間が非常に楽になりますし、さらに「HOME4U」なら適正な査定価格が得られます。
査定価格を誰にどのように頼むかは、適切な売値設定をする上で重要です。

ブログを書いている人が、必ずしも適切な売値設定をしているとは限りませんので、内容はある程度割り引いて読むようにしましょう。

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4.内覧の必要性は住み替え方法で変わる

マンション売却のブログに興味のある人は、特に「内覧」をどのようにしたのか関心が高い人が多いようです。

内覧とは購入希望者に対してマンションの中を見せる行為です。
内覧は売主が直接対応しなければならず、売却活動中におけるメインの活動といえます。

まず、内覧の必要性はどのような住み替え方法を選択するかで変わります
住み替えには、売却を先に行う「売り先行」か、購入を先に行う「買い先行」があります。

このうち、内覧対応が必要となるのは「売り先行」のみです。
「買い先行」は引越後に売却を行うため、家を空き家の状態で売却することができます。

空き家の状態での売却は、不動産会社に内覧を頼むことができますので、売主の内覧対応は不要となります。

「家売るオンナ」というドラマがありましたが、ドラマで出てきた家はほとんど空き家の状態で北川景子さんが内覧対応しているシーンが良くありました。
「家売るオンナ」では買い先行の物件を多く扱っていたということになります。

売り先行は売却を先に行うため、その売買代金を購入に充てることができます。
住宅ローンを返済中の人は、購入物件との二重の住宅ローンの回避が可能です。
経済的な負担は軽くなるため、売り先行を選択する人は多くなります。

売り先行では住みながら家を売却することになるため、内覧対応が必要です。
内覧は土日に集中するため、家族のスケジュールを上手く合わせなければいけないという苦労があります。

一方で、買い先行は購入を先にじっくりできますし、空き家の状態で売却できるため、売却もしやすいというメリットがあります。
買い先行なら、内覧対応は不動産会社に任せてしまうことができます。

買い先行は、「買いやすく、売りやすい」ですが、住宅ローンが既に完済している人など、経済的に余裕がないと選択することができません。

住み替えは、まずは買い先行で計画するのが望ましいですが、経済的に難しいようであれば、次に売り先行を選択するのが順番です。

尚、売り先行を選択した場合には、つなぎ融資を利用すると、住み替えが上手く行くことがあります。

つなぎ融資とは、住み替えで売却を先行させるつもりだったのに購入が先になったときに使う融資です。

住み替えでは、売却が長引いたり、気に入った購入物件が早く見つかったりすることがあります。

つなぎ融資を使うと気に入った物件が現れたとき、売却が終わっていなくてもパッと物件をおさえることが可能です。
また、疑似的に買い先行のような状態とすることができるため、売却もしやすくなります。

もちろん、つなぎ融資には事務手数料(10万円程度)や高め金利(3%程度)が発生します。
しかしながら、仮に購入物件が決まらないまま売却のみが先行してしまうと、一度、賃貸物件に引っ越すことになってしまいます。

二重の引越代や購入活動期間中の家賃を考慮すると、つなぎ融資を利用した方がコストは安くなるケースが多いです。

つなぎ融資を使って引越が終われば、内覧は不動産会社に任せることができます

このように、マンションの売却では「買い先行」や「つなぎ融資」という選択があるため、必ずしも「内覧」が必要ではありません。

ブログで内覧の体験談を知るのも一つですが、内覧を回避する方法を探ることも良い対応です。

内覧の手順や対応方法については、以下の記事に詳しく記載しています。
ぜひご参照ください。

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5.税金の発生は特例が利用できるかどうかで変わる

マンション売却による税金の有無は、特例が利用できるかどうかで変わります。

マンションを売却したときの税金は、購入時よりもかなり安い金額での売却となると税金が発生しません。

具体的には譲渡所得がプラスとなると税金が発生し、譲渡所得がマイナスとなると税金は発生しないことになります。
譲渡所得は以下の式で計算されます。


譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用


譲渡価額とは売却額です。
取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額となります。
譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。

以前は譲渡所得がマイナスとなることが多かったため、私も「マンション売却では税金の心配はありませんよ」とアドバイスをしていました。
しかしながら、最近ではマンションも高く売却できるケースが増えたため、税金も発生するようになってきました。

まず、マンションのようなマイホームを売却すると、「3,000万円特別控除」と呼ばれる節税特例が使えるため、ほとんどの場合、税金が発生することがありません。

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得の計算式が以下のようになります。


譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円


3,000万円を引いた結果、譲渡所得がマイナスになれば税金は発生しないです。

しかしながら、自宅を売却しても3,000万円特別控除を利用できない人もおり、そのような場合は税金が発生します。

具体的には、住み替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する人は、売却物件で3,000万円特別控除を利用することができません。

住み替えでは売却物件で3,000万円特別控除を利用するよりも、購入物件で住宅ローン控除を利用する方が得になることが多いため、売却時の3,000万円特別控除は選択しない人が多いです。

すると、高く売却できた場合、3,000万円特別控除を利用しない人は税金が発生することになります。

税金の発生の有無は、高く売れるか、安く売れるかでも異なります。
また、特例を使えるか使えないかによっても異なります。

例えば、ブログに「税金は発生しませんでした」と書かれていても、あなたに税金が発生するかしないかは分かりません。

特に税金については、専門性が高い内容なので、素人判断で税金がかからないと思い込んでしまうのは危険です。

マンション売却の税金はとても複雑です。
売却の際は要件をしっかりと確認した上で発生の有無を判断するようにしてください。

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6.まとめ

以上、マンション売却のブログを妄信してはいけない5つの理由について解説してきました。

ブログを妄信しない方が良い理由


  1. 個別条件でかなり変わるため
  2. 依頼した不動産会社で変わるため
  3. 値段設定で苦労は変わるため
  4. 内覧の必要性は住み替え方法で変わるため
  5. 税金の発生は特例が利用できるかどうかで変わるため

ブログは当事者の体験談ですので参考になる部分があるとは思います。
しかしながら、前提条件が違うため、妄信し過ぎるのはリスクがあります。

自分の物件での再現性は低いものと理解し、あくまでも「参考の参考」程度に読むのが良いでしょう。

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