以前、このブログの中で不動産投資の利回りはリスクの表れであるという話をしました。利回りの高い物件はリスクの高い物件であるため、投資をしないほうが良いという内容です。一方で、利回りの低い物件を選べばいいのかと言うと、そうではありません。利回りの低すぎる物件でもリスクはあります。そこで今回は利回りの低すぎる物件について考えたいと思います。
2016年の現時点では、不動産価格は上昇傾向にあります。そのため、現在、都内の優良物件は非常に利回りが低下しています。一棟のワンルームマンションではNOI利回りが3％前後のような物件もあります。利回りが低い物件はリスクがないかと言うと、決してそんなことはありません。
低利回り物件を購入した時の、最大のリスクは金利の上昇です。ほとんどの方が借入を利用して不動産投資を行っていると思いますが、利回りの低すぎる物件を購入すると、返済金利が上がった時に、逆ザヤが発生する可能性が有ります。
不動産投資は元本返済も含めると、手残りキャッシュの利回りはかなり低いです。空室が増え、賃料収入が減った時点で金利まで上昇してしまうと、本当にマイナスになってしまいます。また金利が上昇すると、投資家の要求利回りも高くなりますので、金利が高い時は収益物件の価格が安くなってしまいます。そのため、返済が苦しくなった時に、売却しようとしても、大損が出てしまうというのが金利上昇のリスクです。
そのため、利回りが低い物件は必ずしもリスクが低いということではありません。利回りが低すぎる物件を購入することも、実はリスクが高いのです。色々、収支計算をしてみると、やはりNOI利回りは5％程度あることが理想です。正直、今は物件価格が高いため、都内の物件は5％ではとても購入できません。それでも都内の物件では、4％半ばは欲しい所です。
物件価格が高い時期に購入すること自体が、一つのリスクと言えるでしょう。
