前回、借地借家法のカテゴリでコラムを書いた際、オーナーの立場は法的に非常に弱いということを書きました。しかしながら、時代の変遷とともに、借地借家法の使い勝手が悪くなってきているのも事実なため、法律も徐々に変わり、賃貸人であるオーナー側にも有利な条項が追加されてきています。その代表格が定期借家契約です。そこで今回は定期借家契約について、少し触れてみたいと思います。
賃貸借契約は大きく分けて、普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在します。普通借家契約にも定期借家契約にも、それぞれ契約期間が定められています。そのため、普通借家絵契約書を見て、「これは定期借家契約だ」と早とちりする人も居ますが、契約期間だけではどちらの契約であるか判断はできません。普通借家契約と定期借家契約の最大の違いは、更新規定があるかどうかです。定期借家の場合、更新という概念がありません。定期借家契約で引き続き入居する場合は、更新ではなく再契約となります。
定期借家契約の特徴は、契約期間が終了すれば、入居者は退去しなければなりません。この際、オーナーも立退料を必要としません。住宅の場合、定期借家契約は、例えば海外赴任で住宅を数年空ける場合、日本の家を貸し出すケースなどで使われます。しかしながら、定期借家契約は期限が来たら入居は必ず退去しなければならないため、入居者には不利な契約です。そのため住宅では普通借家に比べて定期借家は賃料が安いのが特徴です。
ワンルーム投資の場合、入居者と締結する契約は、ほとんどが普通借家契約です。別に普通借家契約にしなければならないルールはありませんが、普通借家契約の方が、賃料が高いというのが理由でしょう。最近ではシェアハウスで入居者と定期借家契約を締結するケースが多く見られます。シェアハウスの場合、トラブルメーカーの入居者が現れた場合、普通借家であれば立ち退かせるのが大変になります。そのためシェアハウスでは定期借家契約のケースも多いです。
ワンルームはオーナーに不利な普通借家が多いです。そのため借地借家法は良く勉強しておいた方が良いでしょう。
