今日はアービトラージ第2弾として、理論的に不動産を安く買って高く売る方法についてご紹介いたします。
以前、ファミリータイプの賃貸マンションを購入して、入居者が自然退去した後に分譲マンションとして売るという方法をご紹介しました。今回ご紹介する方法は、もう少し手間がかかりますが、類似の応用編です。
アービトラージのターゲットとなるのは、小さな木造アパートです。木造築古アパートでも敷地面積が40～60坪程度の小さなものがあります。40～60坪程度となると、一戸建ての敷地としても標準的なサイズとなります。
狙いは敷地が40～60坪程度で、築30年以上建っており、空室も多い木造アパートです。これを収益物件として安く購入します。価格目線としては、更地価格以下で購入します。更地価格が分からなければ、とりあえず、路線価を0.8で割り戻した単価の価格を上限値として購入します。
購入後は、入居者が自然に退去するのを待ちます。そして入居者が完全で退去した後で、木造アパートを取り壊します。木造アパートの取壊し費用は延床面積に坪単価4～5万円を乗じた程度です。取壊し後、一戸建の住宅用地として更地売却を行います。
木造築古アパートは収益物件としては人気がないため、安く購入できる可能性があります。木造築古アパートは入居者を集めにくく、賃料も安いため、売主も困り果てているケースが多いためです。
購入後は残りの入居者が自然に退去するのをじっと待ちまず。賃料収入で解体費用を貯蓄しておくのが良いでしょう。残りのテナントが全て退去したら取り壊して更地にします。売却先のターゲットとしては、一戸建て用地を探しているエンドユーザーとなります。
60坪程度であれば、30坪程度に2分割を行って、単価を上げて高く売却することも可能です。これは、築古の収益物件は安く、ピカピカの更地は高いという理論的な価格差を利用したアービトラージになります。
アービトラージ狙いなら、築古木造アパートの購入もアリと言えるでしょう。
