今回はREITと実物不動産の投資の違いについて見ていきたいと思います。
住宅系のREITはワンルームマンションをたくさん保有し、それを運用することで投資家に配当を出しています。住宅系REITとワンルームマンションの実物投資はどのように違うのでしょうか。
REITは投資法人という会社の株を購入して配当を得ています。投資法人は都内を中心に全国に何棟ものワンルームマンションを保有しています。全体の収益の中から配当を行っており、各物件の空室も全体の中で吸収されます。そのため空室が、直接、配当に影響することはほとんどありません。一方で、実物投資のワンルームマンションは空室が直接収益に影響します。例えば戸数が1戸だけであれば、空室が発生すれば収入はゼロになってしまいます。
REITと実物不動産投資を比較すると、収益の変動について、REITは安定的で、実物投資は不安定とも言えます。またREITはプロが運営しており、空室対策もREITが実施するため空室で頭を悩ますこともありません。但し、利回りについては、一般的には実物不動産投資の方が高いです。逆にREITよりも利回りの低い実物投資は、馬鹿々々しいので止めた方が良いでしょう。面倒臭がりの投資家にとっては、REITの方がお勧めです。
REITの最大の弱点としては、収益性がマクロ経済の要因に左右され、自分ではコントロールできない部分になります。マクロ経済で最も影響を与える要因としては、金利です。REITは金利が低くなると、物件価格が高くなり、分配金利回りも下がります。REITも価格変動リスクがありますので、注意が必要です。
一方で、例えば立地の良いマンションであれば、常に賃貸需要は高いため、世の中の景気変動に左右されることなく、一定の収益を上げることが可能です。実物投資の収益性は物件ごとの事情に左右されるため、金利などのマクロ経済の影響は受けにくいです。また実物投資であれば、空室が発生したとしても、自分の知恵と努力で収益性をアップさせることも可能です。
REITも実物不動産投資も一長一短があり、どちらが得ということもありません。自分に合った方から始めてみることをお勧めします。
