ワンルーム投資で、新築か中古かどっちを購入すべきか、という質問を良くされます。新築か中古かという議論は、正直言って、どっちでも良い議論です。
例えば、立地が良い中古マンションと、立地が悪い新築マンションであれば、投資対象としては立地が良い中古マンションの方が良くなります。もちろん、同じ立地条件であるならば、築浅の方が良いということになるでしょう。
要は、投資用マンションを選ぶ際に、新築か中古だけでは決まらないということです。投資用マンションを選ぶ際は、築年数よりも立地の方が、重要性が高まります。
但し、場所によっては同じ立地条件でも新築よりも中古の方が、価値が高い場合があります。それは既存不適格物件です。既存不適格物件とは、名前が悪いのですが、建築当時は合法的に建てられた物件で、その後、法律や条例が変わって、今では建てられないような物件を指します。決して違法な物件ではありません。
例えば、東京23区内の物件でも、ワンルーム条例が厳しくなる前の時代に建てられた物件があります。今ではほとんどの区がワンルーム住戸の最低面積を25㎡以上としていますが、最低住戸面積が18㎡や20㎡として定められていた時代に建てられた物件もあります。
このような物件は、賃料総額が低くても、賃料単価が高い物件が多いです。25㎡の物件と比較すると、賃料総額が抑えられているため、入居者にも根強い人気があります。賃料単価が高いということは、投資効率が高いということを意味します。
目黒区や渋谷区などは住宅地としては人気が高いですが、ワンルーム条例の厳しい区です。このような区では、既存不適格物件のワンルームマンションは希少性が高く価値も高いと言えます。渋谷区などは最低住戸面積が28㎡と非常に大きく、新築物件の賃料が高くなってしまいます。そのため渋谷区の場合は中古の既存不適格物件の方が、価値が高いのです。
一概に、中古だからダメ、新築だからＯＫという訳ではないと言えます。
