ワンルーム投資に関するお役立ち情報も、今回で記念すべき100記事目を迎えました。記事を読んで頂いた方には、大変感謝を申し上げます。中には出版社の方にも読んで頂き、数社から「本を出しませんか？」とのお誘いも頂きました。私自身も驚きの展開でした。ありがとうございます。
さて今回は、維持コストがかかりそうなワンルームマンションの見抜き方についてお話いたします。
ワンルームマンションの維持コストには、固定資産税、都市計画税、建物保険料、修繕費、管理費用などがかかります。この内、管理費用は賃料の入出金業務やテナント対応などソフト面を管理するプロパティマネジメント費用(ＰＭフィー)と清掃やエレベーターなどの設備点検費用などのハード面を管理するビルメンテナンス費用(ＢＭコスト)の2種類があります。
ＰＭフィーは賃料の3～5％程度で、ある程度相場が決まっています。一方でＢＭコストは物件によってマチマチです。ＢＭコストは専有面積坪あたり、月額で400円～800円程度であり、大きな差を生んでいます。23区内のそれなりに大きな規模のワンルームマンションでは、専有面積坪あたり600円程度が標準的です。
ＢＭコストに最もインパクトを与えるのは、管理人の常駐時間です。実はこれもワンルーム条例によって区ごとに定められています。似たような物件でも区ごとで管理コストが異なるのは、この管理人の常駐時間による差が大きいためです。
例えば、港区であれば30戸未満なら日中4時間週5日以上の駐在、30戸以上なら日中8時間週5日以上の駐在というように戸数によって駐在時間が決まっています。そのため29戸のワンルームと30戸のワンルームではＢＭコストも異なってくるのです。
基本的にはどの区も戸数が多いほど、駐在時間は長くなります。但し、戸数がものすごく多い場合は、管理人のコストを全体で薄めてくれる効果もあります。例えば港区でも30戸ギリギリよりは100戸のマンションの方がコストは薄まるのです。
ワンルームマンションを選ぶ際は管理人の駐在時間もしっかりとチェックしましょう。
