今回は収益物件の価格が上がるのか下がるのかを予想する方法についてお話しします。
収益物件に代表されるREITなどは、収益還元法と言われる投資家目線の価格で取引されています。収益還元法は単純で、不動産の生み出す純収益を還元利回りという利回りで割った価格で表現されます。つまり、(収益価格＝純収益÷還元利回り)です。
ここで、純収益とは賃料の総収入から固定資産税や管理費等の収益物件の経費を控除したものになります。例えば、ワンルームマンションなどであれば、賃料にあまり大きな変動は見られないため、この純収益はほぼ一定と考えることができます。
仮に純収益が一定ということは、(収益価格＝純収益÷還元利回り)の式でいうと分子が一定と言い換えることができます。そうすると、収益価格を変動させる要因としては分母の還元利回りとなるのです。
例えば、純収益を100とした場合、還元利回りが5％であれば、収益価格は100÷0.05＝2,000となります。一方、還元利回りが4％であれば、収益価格は100÷0.04＝2,500となります。
このように収益価格は分母である還元利回りの変動によって、その価格の動きが決まります。一般的には、住宅や倉庫、ホテルなどは賃料の変動が少ないため、利回りの変動が価格に与える影響は大きいと言って良いでしょう。
ところでこの利回りの動向ですが、利回りは金利と連動して動く性質を持っています。つまり、金利が上がれば利回りも上がって収益価格は下落します。一方で、金利が下がれば利回りも下がって収益価格は上昇します。
金利の動向については何に注目するかというと、日銀の動向です。日銀が金利を上げると発表すれば、利回りも上がります。この時は売るタイミングです。一方で、日銀が金利を下げると発表すれば利回りは下がります。この時は買うタイミングとなります。
価格が下がった時に買って、上がるときに売る。これは日銀の発表する金利に注目しながら行うのが良いでしょう。
