一口に不動産投資の失敗と言っても様々な種類の失敗があります。失敗の中でも多いのが、「こんなはずじゃなかった」ということで、思わぬお金が発生するパターンです。不動産賃貸業では経常的に発生する費用と、突発的に発生する費用の2種類の費用が発生します。不動産投資で失敗と思う人たちは、この予測が出来ない突発的に発生する費用によって、「失敗」と感じる人が多いようです。そこで今回はワンルーム投資の費用について見ていきたいと思います。
まず経常的に発生する費用についてです。費用項目としては、土地と建物の固定資産税と都市計画税の①「税金」があります。また建物の火災保険や損害保険といった②「保険料」や、管理会社へ支払う③「管理委託料」、修繕積立金や管理費用といった④「維持管理費用」があります。これらの費用は入居者の有無に関わらず発生する固定的な維持費です。ほとんどの投資家の方はこれらの維持費については購入時に把握しているため、購入後に見込みが外れるということはありません。
次に突発的に発生する費用です。まず、①「修繕費」があります。修繕は何がいつ壊れるか分からないため、費用を見込むのが難しい項目です。傾向としては、修繕費は築年数が古いほど発生額が大きくなります。修繕も空室対策に繋がるリフォームのような積極的な修繕と、給湯器の故障対応などの見えない部分を対応する消極的な修繕に分かれます。積極的な修繕は投資家としては意思決定しやすいですが、消極的な修繕は痛い出費に感じます。
また入居者が退去すると、オーナーが負担すべき②「原状回復費用」と次の入居者を探索する③「入居者募集費用」が発生します。入居者による故意過失以外で劣化した通常損耗部分はオーナー側で負担する原状回復費用です。入居者募集費用も、中々決まらない場合は業者ADという広告宣伝費を追加で支払います。
突発的な費用に備えて、貯金しておくことが、失敗しないポイントと言えます。
