ワンルームマンション投資を始めると、テナントとのトラブルも発生します。テナントとのトラブルで一番多いのが、原状回復です。今時は入居者も原状回復に関する知識は簡単にインターネットで入手することが可能です。不動産オーナーになる以上、原状回復の知識を持っておくことは必須と言っても良いでしょう。そこで今回は原状回復についてお話ししたいと思います。
原状回復とは入居者が明け渡し時に、借りた時の状態に戻す義務を言います。しかしながら、この入居時の現状とは何かというのが問題です。例えばクロスなどは綺麗な生活をしていても年数が経てば微妙に汚れてきます。この微妙な汚れも、本当に入居者が汚したものなのか、それとも元々汚れていたものなのかは分かりません。このように原状回復は、入居者の義務と言っても、本当に入居者が回復すべき部分なのかは明確にならないため、トラブルも多いのです。
このような原状回復に関するトラブルを避けるため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針を定めています。この指針の基本的な考えは、入居者の通常の住まい方、使い方をして発生する「経年変化」や「通常損耗」は入居者の負担すべき原状回復ではないとしています。入居者が原状回復すべき部分は、「故意過失による損耗」、つまりわざと壊したり、不注意で壊したりした部分のみということになります。
このガイドラインの中では、画鋲の穴は通常損耗であり、タバコによるヤニは故意過失による損耗であるなど、何が入居者負担の原状回復となるのか、細かく規定されています。このガイドラインはあくまでも指針ですが、原状回復はトラブルが多いため、最近の賃貸借契約書はこのガイドラインに従うのが一般的です。
そのため、オーナーにも入居者が退去した時に、原状回復費用が発生します。オーナーが負担すべき原状回復費用は専有面積の坪面積当たり5,000円/坪程度が一般的です。原状回復については費用として見込んでおきましょう。
