建物の選び方のポイントの一つに、専有面積があります。ワンルームマンションの場合、面積が小さければ小さいほど、賃料単価が上がるため、投資効率は上がります。一方で、入居者は、割と広めのワンルームを探そうとします。入居者が住みたい部屋は、広くて家賃の安い部屋です。残念ながら不動産投資家にとっては、広くて家賃の安い部屋は最も投資効率の悪い部屋になります。
東京都の23区内にはワンルームの建築を規制するワンルーム条例が制定されています。ワンルーム条例は各区で異なるため、狭い東京の中でも様々なルールが存在します。ワンルーム条例では最低住戸面積も定めています。23区内で最も一般的な最低住戸面積は25㎡です。さらに、エリアによっては地区計画もかかるため、地区計画によっても住戸面積が決まってきます。
23区の場合、最低住戸面積が25㎡(豊島区や品川区の一部、港区の一部などは20㎡)であるため、25㎡タイプのワンルームマンションが最も投資効率が高いです。但し、条例が施行される以前に建てられたマンションで25㎡未満のマンションもあります。そのようなワンルームマンションはさらに投資効率が上がります。
ワンルームマンションも28㎡程度であれば、多少、総額が上がってもサラリーマンが住む許容範囲になります。また40㎡以上になると、都内ではファミリータイプの部類に属します。40㎡であれば、2DKタイプが多いため、DINKSや姉妹といった2人で住むというニーズがあります。
一方で地区計画の影響で、たまに30㎡台の部屋を見かけることがあります。30㎡台のマンションが賃貸マンションとしては一番、最悪です。30㎡台は1人で住むには賃料が高すぎます。また2人で住むには狭すぎます。ターゲットの分からない部屋です。そのため30㎡台のマンションは極端に賃貸需要が落ち込みます。中途半端な面積の住戸には注意が必要です。
どういう人が借りるのか分からないような面積の住戸を選ぶのは避けましょう。
