今回は賃料不払いを繰り返す悪質テナント対応についてお話しします。
借地借家法というのは、オーナーにとって非常に困った法律です。入居者である借家人が強烈に守られているからです。不動産投資という今時のイメージと、借地借家法という昔からある現実にはかなりギャップがあります。普通、自分が貸しているものでお金を払わなくなったら、すぐに返してくださいと言えるのは当然です。しかしながら、賃料不払いが生じた場合、すぐに返してくれと言えないのが不動産の賃貸借なのです。
賃料不払いが生じたとき、すぐに出ていけとは言えません。面倒ですが、「賃料を払ってください」という督促を行います。毎回、入金があるかどうかを不安になりながら確認し、入金がない場合、取り立て屋のようなことしなければならないのは、相当面倒臭いです。この手間を考えれば、ケチらずに管理会社に管理させた方がよっぽどマシです。
督促をしても賃料を払わず、次の月も払わなくても、まだ出ていけとは言えません。通常は3ヶ月程度賃料不払いがあると、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと言う理由で退去の申出が可能になります。これには法律的に「信頼関係破壊の理論」という物々しい名前が付けられています。
この3ヶ月というのは、特に法律で定められている訳ではないので、場合によっては6ヶ月などというのもあります。オーナーにしてみれば、悪質テナントを3ヶ月も入居させ続けなければならないことになります。
督促も、最初は電話で行い、次は書面、その次は訪問と徐々にレベルを上げていきます。不払いが2か月目に突入したら、後々の裁判になることも考えて、内容証明郵便による督促手続きも行います。その後、明け渡しつまり、返してもらいたい場合は明け渡し訴訟まで行います。
不動産投資は入居者が真面目な人であれば、ほとんど手間はかかりません。悪質テナントが入居してしまうと、一気に面倒になります。きちんと入居審査を行いましょう。
