今回は価値ある中古ワンルーム物件についてご紹介したいと思います。
以前、東京23区はワンルーム条例が厳しく、ワンルームマンションの新規が少ないという話をしました。ワンルーム条例はここ10年の間でどんどん厳しくなっています。どういう規制が厳しくなっているかというのは、具体的には最低住戸面積です。今ではほとんどの区が25㎡以上というものを定めています。
ワンルーム条例の規制が強化される前の物件であれば、都内でも中古マンションで25㎡未満のワンルームマンションが存在します。このような物件は既存不適格物件といって、当時の法令には合致しているが、今では建てられない物件ということになります。既存不適格というのは、誤解を生む名前なのですが、当時の合法的な建物であって違法でも何でもありません。投資対象としても特に問題はありません。
例えば、都内において、中古でそれほど古くないマンションでも1部屋の広さが18㎡程度のワンルームマンションが残っています。このようなマンションは狭いですが賃料総額が安いため、入居者に根強い人気があります。23区以外はワンルームの最低住戸面積が18㎡であるところも多いため、18㎡は入居者にもそれほど抵抗感のある物件ではありません。
また中古の18㎡のマンションは賃料単価も高いため、投資対象にも向いています。例えば、目黒区や渋谷区のように住宅地として若者に人気があり、ワンルーム条例の厳しい区であれば、18～22㎡程度の既存不適格物件は価値があると言って良いでしょう。
中古マンションだからひとくくりに駄目と判断するのは早計です。むしろ今後は手に入らないような既存不適格物件であれば、新築よりも価値は高いです。ワンルーム条例で最低住戸面積が大きくなる前の物件であれば、入居者募集がしやすく、賃料単価も高い物件となります。
都内の中古ワンルームを選ぶ時は、住戸面積に着目してみましょう。
