今回はワンルームマンションの立地を選ぶに辺り、別に気にしなくても良い部分についてお話ししたいと思います。
不動産の価値の尺度には価格と賃料の2つがあります。2つはなんとなく相関はありますが、ピッタリ比例している関係にはありません。例えば、同じエリアであっても、土地の価格というのは、ちょっとした条件の差によって違ってきます。大通りに面している土地と一本裏に入った通りに面している土地では、土地価格に大きな開きが生じます。一方で大通りに面しているワンルームの家賃と一本裏に入った通りに面しているワンルームの家賃では、ほぼ変わりません。価格に対して賃料はかなり面的に広がって同じ相場を形成するという傾向にあるのです。
土地価格が道路幅員に敏感に反応して決まるには理由があります。1つは視認性という見た目上の価値の問題です。特に店舗などの立地に関しては視認性が重要です。角地であればもっと土地価格が高くなります。
もう1つは、道路幅員はその土地に建てられる建物の大きさを決定します。その土地にどれだけの床面積が建てられるかの割合を表したものを容積率と言いますが、容積率は道路幅員によっても制限を受けます。また道路斜線制限といって、道路の幅員が狭いことで建てられる建物の形も制限を受けます。
そのため、大通りに面している土地や、角地に面している土地などは、更地としては価値が高いです。そのため、大通りに面しているワンルームマンションも価値が高そうに思えますが、そう考えるのは早計です。同じエリアであれば、細い道に入ったところに建っているワンルームマンションも賃料は変わりません。そのためワンルームマンションとしての価値は大通りの物件も裏通りの物件も基本的には一緒です。
道路幅員や角地、高低差がある、土地が不整形などといった土地価格に影響を及ぼすような要因は、ワンルームマンション選びにはあまり関係ないと言って良いでしょう。
