今回は不動産投資の気になる収益性、つまり利回りについての話題です。不動産投資初心者の方が、最初に最もギャップを感じるのが、この利回りです。初めて不動産投資の勉強をされた方は、投資に対するリターンがものすごく低いと感じる方も少なくないと思います。
不動産投資は他の株やFXと異なり、「細く長く」というのが基本です。この「細く長く」というイメージを持っておかないと不動産投資は失敗します。この感覚を持っていない人は「不動産投資って全然儲からないな」ということで利回りの高いリスキーな物件にいきなり投資をしてしまいます。そこが不動産投資の一番恐いところなのです。
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「NOI利回り(NOI：ネットオペレーティングインカムの略、エヌオーアイと呼びます。)」という2つの表現があります。表面利回りというのは、賃料総額を投資額で割った数字です。NOI利回りとは賃料総額から費用を差し引いた純収益を投資額で割った数字です。
不動産投資で重要な指標は、NOI利回りです。表面利回りというのは、実際、いくら儲かるのか分かりません。プロの投資家は、通常NOI利回りで物件を判断します。しかしながら、利回りの数字としては、当然ながら表面利回りの方が高くなります。物件概要に表面利回りを掲載することで、利回りの良い物件という印象をあたえることが可能です。そのため仲介業者がチラシに表示する利回りは表面利回りが載っているケースが多く、実際のNOI利回りはいくらなのか分からないケースも良くあります。
ここで表面利回りからNOI利回りを算出する簡単な方法があります。不動産賃貸業の経費は、概ね収入の20～30％程度です。そのため、年間賃料収入が100万円だとすると、費用を差し引いたNOIは、だいたい70万円程度になります。例えば、表面利回りが7％と表示されている物件であれば、7％×70％＝4.9％となり、NOI利回りは4.9％程度だろうと推測することは可能です。
表面利回りに惑わされず、NOI利回りで判断しましょう。
