少し古いデータになりますが、総務省が発表した統計によると、平成25年における全国の住宅の空室率は13.5％であり、過去最高を記録しました。恐らく、平成28年現在ではさらに空室率は上がっているものと思われます。
これは何を意味するかと言うと、日本の住宅は完全に供給過剰状態に陥っているという現実です。そのため不動産投資をする以上、空室対策はついて回る問題になります。今現在入居者が入っている物件であっても、退去後に、すぐに入居者が埋まる保証はどこにもありません。
そこで効果的な空室対策という話になりますが、私は最初の物件選びこそ、最も効果の有る空室対策と考えています。空室の発生しにくい物件さえ購入出来れば、空室対策に頭を悩ます必要はなくなります。空室対策が不要になれば、リノベーションなどの追加投資も不要になります。
プロの投資家と個人投資家との決定的な違いは、物件検討量の違いです。プロ投資家の代表格であるREITのところには、毎週100件以上の物件情報が持ち込まれます。しかしながら、REITが購入する物件は、半年に10棟あるかないか程度です。裏を返せば、世の中のほとんどの物件は投資に値しない物件と言えます。不動産取引はセンミツ(千に3つくらいしかないの略)と揶揄されますが、実際にはセンミツ以下の確率です。
個人投資家が毎週100件以上の物件を検討するのは不可能です。そもそもそこまで物件情報を集めることができません。たまに不動産業者の勧める物件を言われるままに購入する個人投資家が居ますが、これは危険です。悪徳業者は素人には手始めに売れない物件を勧めてきます。そこで飛びつくのは良いカモです。
プロでも何千件と物件を検討しても良い物件には出会えません。個人投資家も、とにかく何物件も見て、物件選びには慎重に時間をかけるべきです。それが最大の空室対策に繋がるのです。
