東京駅を中心にオフィスビルの建築ラッシュが続いています。団塊の世代が大量に退職し始めているため、今、日本の就労人口は減ってきています。それにも関わらず、オフィスビルの建築ラッシュが続いていますが、儲かっている訳ではありません。実は都内のオフィスビルは既に供給過剰状態にあり、新築オフィスはフリーレントリスクがあると言われるほど、厳しい状況にあります。
一方で、ワンルームマンションの需要者である都内の単身世帯は増加傾向にありますが、ワンルームマンションの建築ラッシュは生じていません。この違いは、「規制」によるところが大きいです。東京都内は23区内にワンルーム条例といってワンルームの建築を厳しく規制する条例があります。これは10年ほど前から厳しくなり始め、今でも厳しい方向に条例が強化されつつあります。
需要が増えているのにも関わらず、新規供給が抑えられていることは、投資家にとって非常にメリットです。個人投資家がワンルーム条例の中身まで理解するのは大変です。開発経験者でないと、パッと見て条例の中身が厳しいかどうかは判断がつきません。条例は「ワンルームを建てるな」と書かれている訳ではなく、あくまでも「こういう面積のワンルームなら建てても良いですよ」と書かれているだけなのです。
住宅地として人気が高いにもかかわらず、ワンルーム条例の厳しい区は、渋谷区や目黒区があります。港区も都市計画法上の用途地域が商業地以外であれば、厳しい区の分類に入ります。個人的には目黒区のワンルームマンションであれば、自分でも是非、購入したいと思っているくらいです。
江戸川区や葛飾区はもっと条例の規制は厳しいですが、そもそも若者の単身世帯に人気がありません。品川区と豊島区、江東区は、単身世帯の需要は高いのですが、比較的、ワンルーム条例の規制が緩い区に該当します。そのため今後も競合となる新規供給が出てくる可能性があります。中央区は条例こそ厳しくありませんが、地区計画による規制が厳しく、今ではほとんど新規供給がありません。但し、中央区は以前にかなりのワンルーム供給があったため、若干、供給過多状態にあります。
23区の全てが同じように良いとは限らないので、慎重に物件を選びましょう。
