2016年5月15日 同じマンションの中でも貸しやすい部屋を見抜く方法
一口にマンション用地と言っても千差万別です。広いマンション用地の地型は様々で、整形な土地よりも不整形な土地の方が多いくらいです。中でもワンルームマンション用地というのは、地型が悪い土地が多いです。都内の場合、分譲マンションにも利用できない、オフィスにも利用できない中途半端な土地がワンルームになりやすいことが理由です。 地型の悪い土地は設計にも悪影響を及ぼします。効率の良い賃貸事業を行うために...続きを読む
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2016年5月14日 郊外の賃貸物件は更地から購入すると成り立たないという不思議
不動産の投資物件の中には不思議な存在があります。それは地方の投資物件です。地方の物件は、高い利回りで取引されていますが、土地代まで含めて考えると、地方の物件は相当安いという事実です。 地方の物件は賃料も安く、要求利回りも高いため、土地から購入して賃貸事業を行おうとすると、収益性が合いません。以前、私は住宅系REITに賃貸マンションを開発転売するための用地仕入の仕事をしていましたが、地方の物件...続きを読む
2016年5月13日 似て非なるもの、REITと実物不動産の投資、結局、お得なのはどっち！？
今回はREITと実物不動産の投資の違いについて見ていきたいと思います。 住宅系のREITはワンルームマンションをたくさん保有し、それを運用することで投資家に配当を出しています。住宅系REITとワンルームマンションの実物投資はどのように違うのでしょうか。 REITは投資法人という会社の株を購入して配当を得ています。投資法人は都内を中心に全国に何棟ものワンルームマンションを保有しています。...続きを読む
2016年5月12日 相続対策のためのアパート建築、それって本当に必要ですか！？
郊外の土地で相続対策のためにアパートを建てるのは止めた方が良いです。今回は相続対策におけるアパート建築についてお話いたします。 アパートの様な賃貸物件を建てると相続税評価額を下げることが可能となり、相続対策となります。賃貸物件には、建物については借家権割合による評価減が適用され、土地については貸家建付地評価減が適用されます。 建物の固定資産税評価額は新築工事費の50～60％程度です。こ...続きを読む
2016年5月11日 経済政策と一緒！？空室対策にも規制緩和は効果アリ！
今回はお金をかけない空室対策についてご紹介します。具体的な空室対策というよりは、考え方の紹介です。 空室対策の考え方の一つとして、「規制を緩める」という考え方があります。要は、規制緩和です。ワンルームマンションの規制緩和としては、具体的に言うと、「ペット可とする」、「外国人ＯＫとする」、「同居をＯＫとする」、「事務処理用を可とする」などです。 規制緩和を行うことによって、入居者の幅を広...続きを読む
2016年5月10日 アパート建築は要注意、賃料保証型のサブリースでも賃料減額はある！
今日のお話はアパート残酷物語です。 相続対策でハウスメーカーや銀行の強い営業によりアパートを建築することがあります。アパートを建ててもハウスメーカーの子会社である管理会社が一棟借りをして賃料保証するため、リスクはありませんという謳い文句です。 この賃料保証型のサブリースですが、リスクが無いということはありません。大アリです。賃料保証型のサブリースは空室が生じても一定額の賃料が支払われま...続きを読む
2016年5月9日 知っておいて損はない、東京23区の物件で費用がお得な部分って何！？
今回はワンルームマンションの土地の固定資産税と都市計画税についてお話いたします。 投資用ワンルームマンションを購入した時も、一応、土地を購入しています。土地と建物は別個の不動産です。そのためマンションの部屋を購入するということは、土地を利用する何らかの権利も同時に購入しているのです。 この何らかの権利というのは、所有権か借地権になります。最近は定期借地権付きマンションといって、土地の権...続きを読む
