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2016年4月16日 簡単にはできない立退き、借地借家法の立退き規定を知っておこう！

不動産投資を行うと、空室対策で頭を悩ます一方で、今の入居者を退去させたいという逆の悩みも生じることもあります。しかしながら、借地借家法では入居者を簡単に立ち退かせることは出来ません。そこで今回は立退きについて、お話いたします。 借地借家法は立退きについて、以下のように定めています。 （建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 第28条　建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借...続きを読む

2016年4月15日 空室を早く埋めるのに必要な入居者募集費用の裏事情

空室が発生しても頼んでいる不動産会社が頑張って動いてくれない、こんな話は良くあります。不動産業者の動きの悪さは投資家にとって、一番もどかしい部分です。そこで今回は入居者募集に必要な広告宣伝費について、触れてみたいと思います。 不動産仲介業には大きく分けて売買と賃貸の2種類の仲介業務があります。不動産業者がもらえる仲介手数料は、売買であれば3％＋6万円(400万円超の物件)、賃貸であれば家賃の...続きを読む

2016年4月14日 怖すぎる空室リスク、空室リスクが招く最悪のシナリオとは！？

不動産投資は「投資」なので、当然、リスクを伴います。不動産投資の中で最大のリスクは空室リスクです。そこで今回は空室リスクについて考えてみたいと思います。 空室リスクは、それを呼び水として様々なリスクを引き起こします。まず空室リスクと直結するのが賃料下落リスクです。空室が続き、入居者が決まりにくくなると、賃料を下げることになります。退去が発生する度に、賃料が下がっていき、当初の収益計画と異なる...続きを読む

2016年4月13日 確かに築年数が古い物件は避けるべき！？築年数の考え方について

今回は建物を選ぶ際の築年数の考え方について、お話いたします。 建物は躯体と設備に分かれます。躯体とは、鉄筋コンクリートの柱や梁、壁や杭、扉、バルコニー、窓枠サッシュ、階段などの部分を指します。設備とは、照明やマルチメディアコンセントなどの電気、エアコンの空調、ウォシュレット・バス・給湯器などの給排水衛生などの部分を指します。 躯体と設備の区分けを見ると、明らかに壊れやすいのは設備の方で...続きを読む

2016年4月12日 自分が住んでみたいと思える物件を買うのが一番！

物件選びには、駅力(エキリョク)の見極めが重要となります。今回は駅力についてもう少し深堀したいと思います。 駅力のある駅とは、雰囲気のある商店街が発達している駅です。具体的には、麻布十番や中目黒、神楽坂、人形町、広尾のような賑わいがイメージとしては最高です。商店街が盛り上がっており、江戸時代からあるような店やおしゃれな現代風の店が混在するような商店街で、歩いていて楽しくなるような街が理想的で...続きを読む

2016年4月11日 都内のワンルーム条例は投資家にとってメリット、お勧めの区はどこ？

東京駅を中心にオフィスビルの建築ラッシュが続いています。団塊の世代が大量に退職し始めているため、今、日本の就労人口は減ってきています。それにも関わらず、オフィスビルの建築ラッシュが続いていますが、儲かっている訳ではありません。実は都内のオフィスビルは既に供給過剰状態にあり、新築オフィスはフリーレントリスクがあると言われるほど、厳しい状況にあります。 一方で、ワンルームマンションの需要者である...続きを読む

2016年4月10日 ワンルームマンションの原価の仕組み、土地代も含むと実は高い！？

ワンルームマンションのような投資商品は、利回りで価格が決まり取引されています。一方で、不動産は数字だけの金融商品ではなく、土地と建物というものがあり、製造原価もあるはずです。そこで今回は、ワンルームマンションの製造原価について見ていきたいと思います。 ワンルームマンションの原価は土地と建物に分けられます。建物については、ゼネコンの請負金額が原価になります。ワンルームマンションは小さい区画の中...続きを読む