2016年6月4日 木造築古アパートを利用した不動産アービトラージとは！？
今日はアービトラージ第2弾として、理論的に不動産を安く買って高く売る方法についてご紹介いたします。 以前、ファミリータイプの賃貸マンションを購入して、入居者が自然退去した後に分譲マンションとして売るという方法をご紹介しました。今回ご紹介する方法は、もう少し手間がかかりますが、類似の応用編です。 アービトラージのターゲットとなるのは、小さな木造アパートです。木造築古アパートでも敷地面積が...続きを読む
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2016年6月3日 知ってお得！！3点ユニットバスのイメージをガラッと変える方法
本日は3点ユニットバスもしくは2点ユニットバスの空室対策についてご紹介します。 賃貸マンションの中でも、致命的なスペックがお風呂や洗面所、トイレが一緒になったユニットタイプのマンションです。20年以上前はこのようなスペックでも特に問題はありませんでしたが、今ではユニットタイプのマンションは真っ先に嫌われてしまいます。 そこで今回はお金をかけずに、このユニットバス...続きを読む
2016年6月2日 賃貸マンションの収益力向上にはテナントリテンションが有効なワケ！
賃貸マンションの経営も時代によって考え方が変わってきます。そのうちの一つが、入居者に長く居てもらおうという考え方が最近では一般化しつつあります。 賃貸マンションの供給が今ほど多くなかった時代には、礼金収入がありました。少し立地の良い物件であれば、礼金2ヶ月、敷金2ヶ月などという物件は普通に存在しました。そのため、1人の入居者に長く居てもらうよりも、どんどん入れ替わってくれた方が、礼金収入が増...続きを読む
2016年6月1日 収益価格を求める上での利回りは曖昧で変化するものなのです
不動産の鑑定評価では、コスト面から試算する積算価格と、事例から試算する比準価格、収益性から試算する収益価格の3つを基本として求めます。この3つの中で、収益物件の価格は収益価格を重視して価格が決定されます。 収益価格は、一見すると理論的に価格を求めているようですが、実はその求める過程において「いい加減な部分」が存在します。それは利回りです。収益価格は、単純化すると収益を利回りで割った価格です。...続きを読む
2016年5月31日 その部屋に住むことを思い描くこと、それが建物選びのポイントです！
以前、設計者の方と話をした時に、羊羹切りのワンルームマンションはダサいという話になりました。私は「あー、この人は住みやすさとか考えてないのかな～」と思った次第です。羊羹切りの部屋とは、長方形で、玄関を入ったらすぐ廊下があり、キッチン、バス、トイレがあって、その向こうに部屋がある典型的なワンルームマンションのことを言います。 羊羹切りのマンションは、床面積を最大限に効率よく稼ごうとしてマンショ...続きを読む
2016年5月30日 そこに単身者が住む理由があるかどうか、その見極めが重要です
本日は少し視点を変えた立地の選び方について紹介します。一般的な立地の選び方では、最寄駅や、最寄駅からの距離を重視して決定します。具体的には快速が停まる駅なのか、始発の駅なのか、駅から徒歩10分圏内か、徒歩5分圏内かなどのポイントです。 しかしながら、ワンルームの需要は必ずしも「駅」だけで決まる訳ではありません。もっと重要なことは、その街に単身者が住む理由があるかどうかの方が重要と言えます。例...続きを読む
2016年5月29日 長期運用の目的でファミリータイプのマンションを購入してはいけません！
最近、ファミリータイプの収益物件をずぅっと運用し続けているが相談に来られました。売却したいのだけれどもいくらくらいか知りたいということでした。 今の値段をざっくりとお伝えしたところ、購入時の半額であったため、その方はショックを受けていました。マンションは50㎡で2ＤＫのマンションのため、投資対象としても中途半端な物件であったことも大きな理由です。このケースの場合、ワンルームではなく、50㎡と...続きを読む
