マンション売却でやること!10個の手続きを知っておこう!

2018/09/26

マンションの売却は、準備から引渡まで6ケ月近くかかります。

標準的な販売期間が3ヶ月、売買契約から引渡までが1ヶ月、その前後を含めると6ヶ月近くにも及びます。

 

はじめてマンションを売却するのであれば、最初に全体の流れをざっくりと知ることが大切です。

 

そこで、この記事では、「マンション売却でやることの10個の手順」についてお伝えいたします。

一通り読んだ後、それぞれのシーンにたどり着いたら、何度も読み返して、役に立つように書いています。

 

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それでは、ぜひ最後までご覧ください。

この記事の筆者:竹内英二 (不動産鑑定事務所:株式会社グロープロフィット代表取締役)
保有資格:不動産鑑定士・宅地建物取引士・中小企業診断士・不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン

1.相場の調べ方を知って全体計画を立てよう

最初に行うのは、マンション売却の全体計画を立てることです。

特にお金の面で売却の実現性があるのか、査定を受ける前に、いくらで売れそうなのかをざっくりと知ることが必要です。

 

マンション売却では、住み替えを行う人と、単純に売却するだけの人の二つに大きく分かれます。

 

住み替えを行う人であれば、売却を先に行う「売り先行」か、購入を先に行う「買い先行」のどちらかを選択することになります。

 

住み替えでは、今のマンションを売却し、手残りが出たら、それを次に購入する物件の頭金に利用することができます。

頭金はいくらくらいになりそうか確認する必要があります。

 

また、住み替えも、単純売却も住宅ローンが残っている人は、売却額によって住宅ローン残債を返済する必要があります。

売却額がローン残債を上回るかどうかも確認する必要があります。

 

住宅ローン残債が残っている人は、銀行にも借入残高を確認しましょう。

 

マンション売却では、いくらで売却できそうなのかが分かると、お金に関する計画を立てることができます。

 

マンションの場合、価格を知るには、同じマンションの過去1~2年の売却チラシが非常に参考となります。

 

チラシが手元にない場合、SUUMOやアットホーム、HOME’Sなどのポータルサイトで自分が住んでいるマンションで、他の部屋が売りに出ていないか確認してみましょう。

 

他の部屋が売りに出ている場合、その販売価格を部屋の面積で割り、自分の部屋の面積をかけることで、およその売却価格が分かります。

 

およその売却価格の求め方


他の部屋の売却事例:3,500万円、65㎡

自分の部屋の面積:80㎡

販売単価の求め方:3,500万円÷65㎡≒53.8万円

自分の部屋のおよその価格:53.8万円×80㎡≒4,300万円


実際の売却価格は、売出価格から1割程度下がることがあります。

上記の例の場合、1割値下げをした場合、3,870万円となります。

 

この段階では、売却価格は3,870~4,300万円程度と予想しておけば十分でしょう。

 

また、事例がフルリフォームしている場合には、市場価格から500万円~600万円程度高くなっています。

とりあえず、今の段階ではフルリフォーム事例は外すようにして下さい。

 

尚、同じマンションの事例がない場合、以下のサイトで机上査定をすることも可能です。


HowMA(ハウマ)  ・・・  全国のマンションと戸建に対応

HOME’Sプライスマップ  ・・・ 全国のマンションに対応

IESHIL(イエシル)   ・・・ 首都圏のマンションのみ

SUUMOマンション売却シミュレーター  ・・・ 東京23区のマンションのみ


 

まずは、机上査定を行って、金額的に売却することが問題はなさそうか確認しましょう。

 

また、マンション売却では以下の資料が必要となります。

きちんと保管されているか確認するようにして下さい。

特に「購入当時の売買契約書」は、売却後の確定申告において、取得費の計算で必要となります。

売却後も、捨てずに必ず保管しておくことが注意点となります。

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2.訪問査定を依頼する

売却することが決まったら、不動産会社に訪問査定を依頼します。

訪問査定では、マンションの状態をしっかり把握した上で査定を行いますので、机上査定よりも精度が上がります。

 

査定額も、机上査定額よりも上がる場合もありますし、下がる場合もあります。

 

訪問査定は、以下の2つを行うために実施します。


1.適切な売出価格の決定する

2.売却してくれる不動産会社を探す


 

1つ目は、適切な売出価格の決定です。

 

多くの中古マンションは売却可能ですが、売れないマンションは「売出価格が高過ぎる」ことが原因となっていることが多いです。

 

マンションは売出価格が高過ぎると売れません。

一方で、売出価格が低過ぎても損することになります。

 

確実に売却し、かつ損をしないためには、適切な売出価格を設定することがポイントとなります。

 

適切な売出価格を設定するためにも、マンションの査定は複数の不動産会社に依頼するようにして下さい。

 

査定価格は、不動産会社の1つの意見や予想ですので、当然にバラつきがあります。

1社だけの査定額だと、その査定額が高いのか低いのかが分かりません。

 

適切なストライクゾーンを知るには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を横並びにすることが重要です。

 

複数の不動産会社から査定を取るには「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおススメです。

 

HOME4U」は一括査定サイトの中で最も長い歴史を持つ査定サービスの老舗です。

一番信頼できる一括査定サイトですので、マンションをしっかり高く売却するには、「HOME4U」を使うようにして下さい。

 

訪問査定を行う2つ目の目的は、売却を依頼する不動産会社を探すためでもあります。

 

マンション売却では、マンションを変えることはできませんが、変えることができるのは不動産会社の営業マンだけです。

 

同じマンションでも、人によって高く売れることや、安くなってしまうことは実際にあります。

 

マンションを高く売却するには、いかに高く売ってくれる不動産会社の営業マンに依頼できるかが鍵となります。

 

HOME4U」では、査定を依頼すると、その地域の中でマンション売却を得意とする不動産会社が自動で選ばれる仕組みになっています。

 

そのため、「HOME4U」で査定を依頼すると、そのままマンションの売却に強い不動産会社を見つけることができます。

 

高く売るのであれば、まずはマンション売却に強い不動産会社で布陣を整えることが第一歩となります。

HOME4U」を使って、マンション売却に強い不動産会社を呼び集めましょう。

 

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3.媒介契約を結ぶ

不動産会社に仲介を依頼する契約を媒介契約と呼びます。

 

媒介契約には、以下の3種類があります。※1自己発見取引

自分で買主を見つけてくることを指します。

※2レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)

レインズとは宅地建物取引業者専用のネットワークシステムです。

レインズ登録によって、他の不動産会社に物件情報を公開し、迅速な取引を促すことを目的としています。

 

3つの媒介契約の最も大きな違いは、一般媒介では他の不動産会社に重ねて依頼することができるのに対し、専属専任媒介や専任媒介では他の不動産会社には重ねて依頼することができないという点です。

 

さらに専属専任媒介では、自分で買主を見つけてくる自己発見取引も認められません。

もし、親戚や友人が買ってくれる可能性が残っていれば、専属専任媒介は避ける必要があります。

 

同時に何社かの不動産会社に売却を依頼したい場合には、一般媒介契約を選択することになります。

 

不動産会社に支払う仲介手数料は、成功報酬であるため、何社に依頼しても費用は1社に依頼したときと同じです。

 

尚、仲介手数料に関しては、宅地建物取引業法によって、上限額が以下のように定められています。※売買金額は、消費税を含まない価格です。

※仲介手数料には、別途消費税が発生します。

 

また、不動産の売却に要する標準的な費用は以下のようになります。マンションの売却費用は、ざっくり言うと、売却価格の約3.5%程度です。

最初のうちは、費用はだいたい3.5%程度かかるものと認識しておきましょう。

 

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4.付帯設備表・告知書の作成を行う

マンションの売却の前に、売主は、付帯設備表告知書に必要事項の記載を行います。

 

付帯設備表とは、住宅の設備に関して売主自ら不具合事項を記載するための資料です。

住宅の設備とは、具体的にコンロやレンジ、換気扇、シャワー、給湯器、ビルトイン食洗器、冷房機等々の設備のことを指します。

 

例えば、コンロの火が付かない場合には、「コンロの点火装置が作動しない」等の内容を付帯設備表の備考欄に記載します。

 

付帯設備表は、売却後、トラブル防止ため書類です。

売り主の中には、不具合を隠したがる人もいますが、隠して売却すると、売却後のトラブルに繋がります。

 

トラブル防止のために、不具合はしっかりと伝えるようにしてください。

また、告知書は、売主が知っている瑕疵(かし)について買主へ告げる書類です。

 

瑕疵とは、通常有すべき品質を欠くことですが、瑕疵には、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4種類があります。

上記のような瑕疵がある場合には、告知書に瑕疵を記載します。

 

付帯設備表も告知書も、売買契約に添付する正式な書類となります。

不動産会社に任せず、必ず自分で書くようにして下さい。

 

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5.インスペクション・瑕疵担保保険の検討

マンションを高く売却する方法として、瑕疵担保保険を付保するという方法があります。

瑕疵担保保険を付保するには、インスペクションに合格することが条件です。

インスペクションとは建物状況調査のことになります。

 

インスペクションは、具体的に以下の部分について、専門家による目視や計測等の調査の調査を行います。

 

共同住宅(鉄筋コンクリート造・壁式工法)の場合


屋根版、床版、外壁、壁、床版、基礎、基礎杭(構造耐力上主要部分)

屋根、排水管、開口部、外壁(雨水の侵入を防止する部分)


 

基本的にマンションは、ほとんどの物件がインスペクションに合格する確率が高いです。

 

インスペクションに合格すれば、第三者による建物のお墨付きがもらえるため、それだけでも買主に安心感を与えることができます。

戸建てであれば、インスペクションに合格しているだけでも高く売れる効果があります。

 

マンションのインスペクション費用は5万円程度です。

 

しかしながら、マンションは買主に躯体は問題なくて当然という思いがあるため、インスペクションの合格だけでは高く売れる効果は低いといえます。

 

そこで次に登場するのが、瑕疵担保保険です。

正確には、既存住宅売買瑕疵保険という名称です。

 

瑕疵担保保険を付保したマンションは、建物の物理的瑕疵が発見された場合、保険金で修繕費の一部をカバーすることができます。

瑕疵担保保険の保証期間と保険金額の関係は以下の通りです。

 

しかしながら、瑕疵担保保険の効果は、補修費用の補填だけにとどまりません。

瑕疵担保保険を付保すると、そのマンションは築25年を超えていても買主が住宅ローン控除を利用できる要件の一つとなります。

 

また、不動産取得税や登録免許税も減免されるため、買主にとっては経済的メリットがあるのです。

 

住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策があるため、瑕疵担保保険はマンションに大きな付加価値を与えることができます。

 

特に築25年を超えたマンションを売却するのであれば、インスペクションのみならず、瑕疵担保保険も付保することをおススメします。

 

瑕疵担保保険は、保険金額500万円、保証機関1年という一番安いパターンで3.5万円程度になります。

 

瑕疵担保保険の保険料

マンションは、瑕疵担保保険を付保することに大きな意味があるため、一番安い保険で十分でしょう。

 

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6.内覧対応

購入希望者に部屋の中を見せてあげることを内覧と呼びます。

住みながらマンションを売る場合、売主には内覧の対応が必要となってきます。

 

まず、内覧までは以下の2つの準備が必要です。


1.モノを極力捨てる

2.水回りをハウスクリーニングで磨く


 

部屋を綺麗に見せるために、モノは極力捨てるようにしてください。

モノが無くなると、ある程度部屋をスッキリ見せることができます。

 

内覧期間は3ヶ月程度におよびます。

毎回、内覧の前にバタバタ掃除をするのは、大変非効率です。

 

前日に内覧の予約が入っても慌てなくて良いように、最初の段階でモノをガッツリ捨てましょう。

 

また、キッチンやトイレ、バスなどの水回りをプロの業者にハウスクリーニングしてもらうのも効果的です。

 

水回りのハウスクリーニングは、2~3万円程度です。

ハウスクリーニングは毎回ではなく、1度だけやっておけば十分です。

 

ハウスクリーニングの料金相場

内覧は、購入希望者が夫婦で訪れることが多いです。

奥様がしっかり水回りをチェックしていきますので、汚れはきちんと落として対応するようにしてください。

 

内覧は基本的に土日に集中します。

販売活動が開始したら、土日は極力開けておき、内覧に対応できるようにしてください。

 

次に、内覧当日は、以下の4点の準備を行います。


1.スリッパを用意する

2.全ての部屋を見ることができるようにする

3.部屋の空気を全て入れ替える

4.全ての部屋の電気を付けておく


 

内覧当日は人数分のスリッパを用意します。

 

内覧対応は、できれば売主の奥さんが対応することが望ましいです。

小さな子供がいる場合は、ご主人とどこかに待機してもらってください。

 

内覧時では、地域の食品スーパーの情報なども提供してあげると喜ばれます。

「あそこは肉が美味しい」、「あのスーパーは魚が良くない」等の生の情報が非常に喜ばれます。

 

内覧で気に入ってくれる人が現れると、「買付証明書」を受領します。

買付証明書には、買主の希望価格などが書いてあります。

価格が合意できれば、いよいよ売買契約となります。

 

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7.売買契約の締結

不動産の売却では、通常、売買契約と引渡を別日で行います。

売買契約と引渡の間は、概ね1ヶ月程度、日にちを空けることが通常です。

その間に、物件の最終確認や引越等を行います。

 

売買契約は、主に以下の4つを行います。


1.売買契約書の条文の読み合わせ

2.売買契約書への署名・押印、印紙の貼付

3.手付金の受領

4.仲介手数料の半額支払い


 

大きなイベントとしては、売買契約書への署名・押印です。

署名押印をすることで、売買契約は成立したことになります。

 

また、売買契約では買主から手付金を受領します。

手付金は、相場としては売買金額の10~20%です。

 

手付金は、買主は手付を放棄し、売主は倍返しすれば自分の都合で契約を解除できる解約手付の性質を持つお金です。

 

売買契約から引渡までは1ヵ月間の間で、手付金を使えば売買契約は解除することができます。

 

売主からの解除は、手付金の倍返しとなっています。

ただし、売主は既に手付金を受け取っているため、受領した手付金に加えて自腹で払う手付金を合わせれば、手付の倍返しとなります。

 

つまり、買主も売主も手付金の額を払えば契約解除をすることができます。

そのため、売主は引渡が終了するまでに、手付金は使わないようにしましょう。

 

尚、売買契約では以下の書類が必要となります。

 

売買契約で必要な書類


1.実印

2.印鑑証明書(3ヶ月以内)

3.本人確認資料(運転免許証等)

4.印紙代(契約書貼付用)

5.媒介報酬額(半額)


 

仲介手数料の半額分の用意が必要となりますので、お金に準備をしておく必要があります。

 

8.契約から引渡までにすること

売買契約から引渡までの間は、通常、以下の3つのことを行います。


1.引越

2.銀行との調整

3.物件の最終確認


 

1つ目は、引越です。

 

引渡時は空の状態で引渡を行います。

引越ではモノを大量に捨てることになりますが、ここで捨てるよりは、内覧の準備段階で捨てることを強くおススメします。

 

内覧の準備段階で捨てた方が、「内覧で物件を良く見せることができる」、「引越作業も楽になる」というメリットがあり、一石二鳥です。

 

また、ゴミは一切残さない状態として下さい。

引渡時にゴミが残っていると、トラブルの原因となります。

 

さらに、設備を残すのか、撤去するのかについては、付帯設備表に記載したように行う必要があります。

 

例えば、エアコンなどは買主が了解すれば、撤去も、残置も可能です。

ただし、付帯設備表にエアコン「有」と記載したにもかかわらず、引越で「撤去」してしまうと、買主に告げた事実と異なってしまいます。

 

「有」か「撤去」を再度確認し、付帯設備表通りの状態で引き渡すようにしましょう。

 

2つ目は、住宅ローンが残っている人は銀行との調整が必要となります。

マンションは住宅ローンが残っていても売却することができます。

 

ただし、住宅ローンのために設定した抵当権は、抹消することが売却の条件です。

抵当権の抹消は、引渡当日、買主からの入金が確認された時点で行います。

 

そのため、銀行員は引渡当日も立ち会います。

抵当権抹消書類に関しては、銀行の担当者が持参してきますので、引渡日の日時と場所が決まったら、銀行に伝えておくことが必要となります。

 

話をスムーズに進めるために、マンションの売却が決まったら、早めに銀行に伝えておくことがポイントです。

 

3つ目は、買主との間で物件の最終確認を行います。

確認内容は、主に付帯設備表と告知書に書かれていることを一つ一つ点検していきます。

 

点検時に確認した内容が、付帯設備表の記載内容と異なると、トラブルへと発展してしまいます。

そのため、付帯設備表は時間をかけてでも、じっくりと確認しながら書くことが重要です。

 

また、設備の取扱説明書が残っている場合には、それも引渡時に渡すと親切でしょう。

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9.引渡

引渡は、買主が住宅ローンを借りる銀行に関係者全員が集まって行うのが通常です。

引渡は以下のメンバーで行います。


1.売主

2.買主

3.売主の銀行担当者

4.買主の銀行担当者

5.司法書士

6.不動産会社


 

引渡とは、通常は商品を手に引き渡すことですが、不動産の場合は、鍵を相手に渡すことによって、引渡に代えることになります。

 

引渡では、具体的に以下のことを行います。


1.残代金の授受

2.鍵および書類の引渡

3.諸費用の清算

4.仲介手数料の半額支払い

5.登記手続き


 

引渡で買主へ引き渡す書類や用意するものは以下のものになります。


1.権利証又は登記識別情報通知書

2.実印

3.印鑑証明書(3ヶ月以内)

4.固定資産税・都市計画税納税通知書

5.住民票

6.本人確認資料(運転免許証等)

7.固定資産税評価証明書

8.鍵(複製も含め全て)

9.抵当権等抹消書類

10.管理費・修繕積立金の額の確認書等

11.パンフレット

12.管理規約

13.使用細則

14.設備の取扱説明書


 

また、引渡では買主との間で清算を行います。

清算は、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金について、行います。

 

固定資産税および都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者がその1年分の税金を支払う義務があります。

 

年内分は引渡日以降も売主に納税義務があるため、引渡日以降の固定資産税等の金額を買主からもらうことで、買主負担とすることが清算です。

 

管理費や修繕積立金は翌月分を前月末に払っていることが多いので、その1月分を日割計算して清算します。

 

諸手続きが全て完了したら、売主の銀行担当者が抵当権抹消書類を司法書士へ渡します。

司法書士は、その抵当権抹消書類を持ってすぐに法務局に向かい、「売主の抵当権抹消」、「所有権移転」、「買主の抵当権設定」の登記手続きを行います。

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10.確定申告

マンションを売却した後は、売却した翌年の3月15日に確定申告を行いますので忘れないようにして下さい。

 

確定申告は、「税金を納める場合」または「税金の特例を使う場合」に行います。

唯一、確定申告をしなくても良い人は、「税金を納める必要がなく、かつ、特例も使わない人」です。

 

マンション売却では、ほとんどの人が確定申告をした方が良い人になるため、とりあえず「確定申告はするもの」と理解してください。

 

マンションは以下の式で示す譲渡所得がプラスとなった場合に税金を納める必要があります。


譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用


 

譲渡価額とは売却額です。

取得費とは土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した後の価額になります。

譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用です。

 

ここで、取得費を求める際に、「購入当時の昔の売買契約書」が必要となってきます。

昔の購入当時の売買契約書は、売却後の確定申告で使いますので、必ず保管するようにして下さい。

 

また、以下の要件に当てはまるマンションは居住用財産と呼ばれています。

 

居住用財産の定義


1.現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合

2.転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)

3.災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合

4.転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)


 

居住用財産とは、つまりマイホームのことです。

 

居住用財産は、譲渡益が出る場合、または譲渡損が出る場合で利用できる特例がいくつかあります。

ポイントは譲渡損が出たときも、税金還付の特例があるという点です。

マンションの売却では、売却益が出たときは節税、売却損が出たときは税金還付を受けることができる特例を使うことになります。

 

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11.まとめ

以上、誰もが知りたい「マンションでやること10個の手順」を解説してきました。

 

マンションの売却は、半年近くの時間がかかります。

しっかりと準備をしたうえで、マンション売却を成功させましょう。

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